作者：王雪
案外人执行异议之诉
近日，北京市昌平区人民法院审结了一起典型的“案外人执行异议之诉”案件——某公司诉汪某、范某一案。该案涉及“借名买房”情形下，实际出资人能否排除法院对登记在他人名下房产的强制执行问题。法院最终驳回了三河宝隆的诉讼请求，这一判决对类似案件具有重要的参考意义。
案件基本情况
某公司因与江苏南通某公司等存在材料款纠纷，通过“以房抵债”方式取得天津市武清区碧湖庭苑某房屋。但因该公司不具备天津购房资格，遂与具备资格的范某签订《借名登记房屋协议书》，将房屋登记在范某名下。
后因范某与汪某之间的民间借贷纠纷，该房屋被法院查封并进入执行程序。某公司提出执行异议，被驳回后提起本案诉讼，请求停止执行并解除查封。
争议焦点
本案的核心争议在于：某公司作为实际出资人，是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益？
法院裁判理由
法院从以下几个方面进行了分析：
1. 物权登记具有公示公信效力
根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋登记在范某名下，在没有充分相反证据的情况下，应推定范某为所有权人。
2. 借名买房行为本身存在法律风险
某公司为规避限购政策而借名登记，属于“因自身原因未办理过户登记”，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，不能排除执行。
3. 借名协议仅具债权效力，不产生物权变动
《借名登记房屋协议书》属于合同行为，仅对协议双方具有约束力，不能直接设定或确认物权。某公司对范某仅享有债权，而非对房屋的物权，因此不足以对抗申请执行人的强制执行。
律师分析
1. 借名买房风险极大
本案再次警示：借名买房虽在实践中常见，但法律风险极高。一旦名义权利人涉诉，房产很可能被查封、拍卖，实际出资人难以通过执行异议程序排除执行。
2. 实际占有、使用≠排除执行
即便实际出资人能够证明其实际占有、使用房屋并缴纳相关费用，仍不足以对抗登记公示效力。法院更看重的是物权登记的外观主义，以保护交易安全和执行程序的稳定性。
3. 债权≠物权
实际出资人与名义权利人之间的协议仅构成债权债务关系，不能直接发生物权效力。在实际权利人与外部债权人之间，法院倾向于保护善意第三人的信赖利益。
实务建议
1.避免借名买房：尤其是为规避限购、限贷等政策而借名登记，法律不予保护。
2.及时办理过户：若因特殊原因必须借名，应尽早办理过户，避免登记权利人与他人发生纠纷。
3.保留完整证据链：包括出资凭证、协议、缴费记录、实际居住证明等，虽不能排除执行，但可在内部关系中主张权利。
4.寻求专业法律意见：在涉及大额资产处置前，建议咨询专业律师，评估法律风险。
结语
本案再次表明，司法实践中对借名买房行为的否定态度十分明确。实际出资人仅凭一纸协议和实际居住事实，难以对抗法院的强制执行。建议公众在房产交易中严格遵守法律规定，避免因“小聪明”而蒙受“大损失”。
