一场因“马桶返水”引发的租赁纠纷，从一审打到二审，租客终于迎来改判。法院认定：房屋不具备适租条件，房东违约。

【基本案情】

2025年3月，承租人闫某与出租人明某签订了一份为期5年的《房屋租赁合同》，承租位于北京市某区的一处底商。合同约定年租金26万元，承租人一次性支付半年租金13万元、押金2万元，并支付了10个月物业费4346.1元。

承租人随后投入8.29万元进行装修，准备开业。然而，2025年4月8日，房屋卫生间马桶处主管道突然返水，粪水、污水倒灌，浸泡了整个店铺，新装修的地板、柜体严重受损。

更令人崩溃的是，承租人事后得知：该房屋在租赁前2个月就曾发生过返水，且物业维修人员也承认“没有特别好的解决办法”。此后，房屋在2025年4月、7月、8月多次返水，无法正常使用。

承租人的律师于2025年4月21日向出租人发出律师函，要求解除合同并赔偿损失。出租人拒绝配合，承租人遂诉至法院。

【争议焦点】

二审主要争议点包括：

1.合同解除时间：是否认定为2025年4月26日？

2.房屋占有使用费：租客是否应承担合同解除后的房屋占用费？应计算到何时？

3.装修损失：8.29万元装修费是否应全额赔偿？

4.物业费返还：是否应全额退还已缴纳的物业费？

5.租金返还：13万元租金是否应全部退回？

【裁判结果】

一审判决要点：

1.确认合同于2025年4月26日解除；

2.出租人退还押金2万元、物业费1527元；

3.出租人赔偿装修损失6.5万元；

4.承租人需支付房屋占有使用费6139元（至2025年10月17日）。

二审改判要点：

1.房屋自2025年7月8日起已由房东换锁收回，租客不再实际控制房屋，无需承担2025年7月8日之后的房屋占有使用费；

2.出租人需退还租金10万元、退还押金2万元、退还物业费3477元；

3.赔偿装修损失6.5万元；

终审判决：承租人实际获赔+返还款项合计约十八万元。

【律师分析】

1. 房屋“适租义务”是房东的核心责任

《民法典》第七百零八条明确规定，出租人应交付符合约定用途的房屋。本案中，房屋反复返水、无法正常经营，已严重违背适租义务。法院最终认定房东违约，租客享有法定解除权。

2.合同解除后，租客是否还要交“房屋占有使用费”？

这是一个关键争议点。二审法院明确：

租客已于2025年7月8日交还钥匙意愿明确，房东在当天即授权物业换锁，实际收回房屋，租客未及时搬走的柜子，系因无法进入房屋、房东也未配合处理。

结论：房东换锁后，房屋控制权已转移，租客不再承担占有使用费。

3.装修损失如何认定？

虽然承租人实际支出8.29万元，但法院考虑到：

装修已实际使用短暂时间、柜体等仍有残值、租客未及时拆除部分物品，最终酌定赔偿6.5万元，属于司法实践中的常见处理方式。

4.物业费为什么要返还？

物业费是为房屋正常使用而支付。合同解除后，房屋由房东实际控制，物业服务的受益方转为房东，因此应按比例返还。

【实务提示】

对租客：

1.签约前尽量了解房屋历史问题（如返水、漏水、设备老化等）；

2.发生问题后及时固定证据（照片、视频、微信记录、支出票据）；

3.搬离时第一时间将个人物品搬走同时将钥匙返还给房东，避免被认定为“持续占有”；

4.诉讼中积极主张解除合同时间，减少占有使用费风险。

5.虽然本案中被告没有要求对装修残值进行鉴定，但应当结合实际情况，咨询律师对装修价值是否进行鉴定，保留证据。

对房东：

出租房屋前应确保基本适租条件，否则可能构成违约；

拒绝接收钥匙、拖延换锁，反而可能扩大自身损失；

房屋返水等问题应及时维修，消极应对可能导致合同解除并承担全部装修损失。